央行“双降”落地，降低了购房成本吗？

5月7日，中国人民银行行长潘功胜在国新办举行的新闻发布会上宣布，降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点。

降准既向市场释放长期流动性，又将降低金融机构资金成本，推动金融机构保持息差基本稳定，提升服务实体经济能力；同时，将汽车金融公司、金融租赁公司的存款准备金率降为零，引导这两类机构直接面向汽车消费、设备更新投资领域加大金融支持。

在价格型政策方面，具体措施为下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。此外，下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，包括各类专项结构性政策工具利率。

本次降息不会给人民币汇率带来贬值压力。过去一段时间的人民币走势已反复证明，经济基本面而非中美利差，才是决定人民币汇率的最主要因素。预计，接下来货币政策在“适度宽松”方向还有充足空间，能够为有效对冲外部波动、稳定宏观经济运行提供关键支撑。

关于房地产市场，在今年3月中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》中已明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“适时降低住房公积金贷款利率”。随后4月25日召开的政治局会议也指出“持续巩固房地产市场稳定态势”。

从4月及“五一”期间的楼市交易来看，尽管热点城市中高端改善的好房子项目销售不错，但仅是“点”上的亮点。从“面”上来看，成交量较好的是以刚需刚改的项目为主。

此次降准降息，包括政策利率降低，给银行释放低成本资金，鼓励银行进一步降低按揭贷款利率。预计后续随着低成本资金释放，加上存款利率下降，估计按揭贷款利率也可能会调整。

5月7日，央行宣布，自2025年5月8日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。

此次公积金贷款利率调整之后，有助于公积金贷款保持与商业性个人住房贷款的适当利差，更好地发挥公积金贷款的普惠性。同时，央行宣布下调政策利率，将带动LPR下降，带动存量和新增商业性个人住房贷款利率下降，进一步降低居民住房消费支出，进而在一定程度上提振居民消费意愿和能力。